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Réhabilitation lourde de deux bâtiments d'habitation de 255 logements

Résidence "Montjovis", 82-86 et 102-106 avenue Montjovis, 87000 Limoges

Maîtrise d’ouvrage :
LIMOGES HABITAT

Maîtrise d’œuvre :
Coda – Lair & Roynette - Architectes
ARQUANTES Economiste/OPC
ALTEREA BET Fluides/Thermique

Surface  :
16810 m² SHAB

Coût de l’opération :
16 500 000 € HT

Calendrier :
DCE en cours

Les constructions datent des années 1970 et s’élèvent sur 11 niveaux avec un niveau de sous-sol semi enterré. Les espaces extérieurs sont occupés par des stationnements et des espaces verts. Ils sont directement accessibles depuis les voies publiques.

Les 3 entrées de chaque bâtiment sont situées sur la façade Ouest, côté avenue Montjovis. Le niveau du Rez-de-Chaussée est surélevé et les ascenseurs sont situés sur la façade arrière (Est) desservant les logements par les demi-paliers. Aucun logement n’est ainsi accessible de plain-pied.

La typologie des logements est peu variée allant du T2 au T4 avec une majorité de T3. Les logements sont tous pourvus de loggias (hormis les logements du rez-de-chaussée) et sont mono orientés pour une large majorité. La configuration actuelle divise le bâtiment dans la longueur avec un voile structurel central. Les paliers desservent ainsi 4 logements par niveau.

Les sous-sols ne sont pas utilisés par les locataires. La toiture est constituée de 2 pentes sur fermettes posées directement sur la dalle béton du dernier niveau.

La restructuration des logements impacte les façades car les loggias existantes sont en majorité reprises à l’intérieur des nouveaux logements afin de créer des surfaces en adéquation avec les standards actuels.

L’enveloppe du bâtiment est recouverte d’une isolation thermique extérieure en laine minérale avec une finition enduit organique ultra-fin poncée de façon à obtenir un revêtement lisse, non adhérent aux salissures urbaines. Sur la hauteur du RdC un bardage minéral classé Q4 est mis en place en panneaux minéraux de teinte gris foncé.

Chaque logement du T3 au T6 dispose de nouveaux balcons au droit du séjour aux dimensions généreuses afin de permettre d’investir ces espaces pour prendre un déjeuner ou pour profiter des journées ensoleillées.

Les halls d’accès au bâtiment sont créés en avancée et sont de plain-pied avec les espaces extérieurs. Les étages sont desservis par des ascenseurs implantés en façade et largement vitrés sur l’extérieur. Les usagers ont ainsi un accès direct à leur logement. Pour permettre cela, les ascenseurs existants sont déposés et de nouveaux seront implantés au niveau de la façade ouest donnant un accès direct à tous les niveaux depuis le niveau des halls jusqu’à la toiture. Sur la façade est, après la dépose des ascenseurs existants, les parties vitrées seront conservées afin d’apporter un maximum de lumière naturelle sur tous les paliers d’étage.

La toiture en pente existante est déposée ainsi que les fermettes. La mise en place d’un isolant avec une nouvelle étanchéité permet d’assurer la continuité du nouveau manteau thermique du bâtiment. L’étanchéité est protégée par un complexe végétal de type substrat. La toiture terrasse est traitée pour recevoir des activités réservées aux locataires telles que promenade, espaces lecture, serres d’agriculture urbaine etc. Une partie de la toiture sera réservée à l’installation de ruches pour la production de miel, à l’usage d’apiculteurs professionnels.

Les nouveaux ascenseurs et les escaliers existants sont ainsi prolongés pour desservir le niveau terrasse accessible aux usagers. Des cheminements en caillebotis métalliques permettent de relier les différents espaces entre eux. Plusieurs serres sont implantées sur la toiture pour permettre aux locataires de venir cultiver fleurs ou légumes.

Les halls d’entrée créés au niveau des espaces extérieurs permettent de mettre en communication directe le bâtiment avec la résidence et la ville. Hauts sous plafond, baignés de lumière naturelle, ils donnent un accès direct à l’ascenseur.

La gaine et la cabine ascenseur sont vitrées toute hauteur et permettent de profiter de la situation exceptionnelle de ce bâtiment situé sur les hauteurs de Limoges. Les paliers d’étage sont traversants et éclairés naturellement sur les façades Est et Ouest.

Les logements font l’objet d’une restructuration en profondeur. Les éléments de confort actuel comme les larges placards entre les logements (confort acoustique) sont conservés. Les réseaux sont refaits en totalité. Les typologies du T4 au T6 sont toutes traversantes. Les salles de bains aujourd’hui bien trop petites sont agrandies. Le gain des loggias en espace intérieur permet alors de redessiner des plans d’appartements plus généreux en agrandissant les pièces de vies, certaines chambres ainsi que les cuisines.

La nouvelle répartition de typologie permet d’obtenir 255 logements restructurés dont des logements adaptés aux personnes à mobilité réduite au niveau 0. Une grande partie des logements seront quant à eux adaptés aux personnes âgées en aménagement notamment les pièces humides afin de faciliter leur utilisation.

Le niveau de sous-sol non occupé actuellement sera utilisé pour implanter des locaux techniques, les sous stations chauffage et les locaux pour la PAC ERS. Il y est également créé un local vélos équipé de prises électriques pour recharge de batteries.

Une cuve de récupération des eaux pluviales est prévue pour alimenter les espaces plantés de la toiture.

Un grand espace résiduel est prévu équipé pour proposer la mise en place d’une exploitation d’agriculture urbaine en sous-sol telle que culture de pleurottes, champignons de Paris et endives.